Varkenshouderij omgebouwd tot groepsaccommodatie

Vanuit de grote woonkamer annex keuken laten Patrick (60) en Gerdi Ketelaars (58) een paar van de veertien luxe kamers zien. De hele benedenverdieping en één kamer zijn rolstoelvriendelijk. Daarnaast is de energievoorziening duurzaam door de zonnepanelen op het dak en een warmtepomp. Welkom bij groepsaccommodatie Het Brabants Gevoel.

Een luchtfoto aan de wand brengt de geschiedenis van het bedrijf in beeld. Op het erf stonden vijf jaar terug twee verouderde varkensstallen. Op de plek waar een kleine stal stond, is nu een ruime parkeerplaats. De grote stal maakte plaats voor de nieuwe groepsaccommodatie.

Sinds 2016

De afgelopen tien jaar heeft de familie Ketelaars uit Eerde bij Veghel de varkenshouderij beëindigd en in eigen beheer de groepsaccommodatie gebouwd. Sinds 2016 ontvangt het gezin families, vriendengroepen, verenigingen en huwelijksgasten. Zoon Roy zit in het bedrijf.

'We hebben alle drie nog werkzaamheden buitenshuis, dus een bed and breakfast zou ons niet passen', zegt Gerdi Ketelaars. 'Nu verzorgt een buurman, die een kookstudio heeft, eventueel ontbijt of lunch voor onze gasten.'

Ontwikkelruimte

In 2007 zagen de bedrijfsplannen van de familie er totaal anders uit. Als gevolg van de reconstructie in Veghel in reactie op de varkenspest werd de locatie in Eerde verwevingsgebied met ruimte voor landbouw, wonen, natuur, landschap, recreatie en toerisme. Na overleg met de gemeente kreeg de familie ontwikkelruimte.

Met de vergunning voor 2.200 varkensplaatsen op zak sloeg Patrick Ketelaars aan het rekenen. 'De bouwkosten van 1,2 miljoen euro zou ik nooit voor mijn pensioen terug kunnen verdienen. Geen van de kinderen had interesse om de varkenshouderij over te nemen en Gerdi en ik waren nog te jong om niets te gaan doen.'

Marktonderzoek

Toen ontstond het idee om een recreatietak te starten, waar zoon Roy meteen oren naar had en dochter Loes marktonderzoek voor deed. Ook de gemeente was enthousiast over de nieuwe plannen.

Binnen de Gebiedsvisie Buitengebied in Ontwikkeling Veghel kon het gezin in ruil voor de sanering van de bestaande stal een bouwblok voor een woonhuis en een vergunning voor de bouw van de groepsaccommodatie krijgen.

Nieuwbouw

'Vrijwel meteen stond er iemand aan de deur met interesse in de bouwkavel', herinnert Patrick Ketelaars zich. 'We hebben toen onze plannen om stapsgewijs om te schakelen, omgegooid. Meteen is alles gesloopt en zijn we aan de nieuwbouw begonnen.'

In het najaar van 2014 vertrokken de varkens. 'De varkenshouderij is leuk, maar je moet er wel de kost mee kunnen verdienen. Stoppen met het agrarische bedrijf is ook ondernemen. Maar anders is het wel, varkens of mensen. Dat was in het begin wel even wennen, maar we hebben nu een bedrijf dat goed bij ons past.'

Begeleiding

Het gezin is jarenlang begeleid door ZLTO-adviseur Vastgoed Jos van den Heuvel. De makelaar-taxateur ziet in de wijde omgeving veel voorbeelden van boeren en tuinders die een nieuwe bestemming zoeken voor hun vastgoed. Naast varkenshouders en pluimveehouders gaat het vooral om melkveehouders.

'In Veghel alleen al ken ik zeven melkveehouders die gaan stoppen of al zijn gestopt. Ze hebben de afschaffing van het melkquotum op 1 april 2015 afgewacht, vervolgens kwam de verscherpte milieuwetgeving vanuit de provincie en zijn de fosfaatrechten ingevoerd. Nu zie je dat de knoop soms versneld wordt doorgehakt: stoppen of doorgaan.'

Redenen

De redenen om het roer om te gooien, zijn volgens Van den Heuvel divers. 'Het gaat om bedrijven die te dicht bij de bebouwde kom zitten, een te kleine huiskavel hebben of de stallen moeten aanpassen.'

Daarnaast staan er ook redelijk nieuwe bedrijven die geen opvolgers hebben en gaan stoppen te koop. 'Ik ken een veehouder met 120 koeien die geen opvolger had. Dan is het zaak het bedrijf te verkopen en dat is gelukt. In dit geval aan een andere agrarisch ondernemer', vertelt de ZLTO-adviseur.

Andere bestemming

'Het gros van het waardevaste vastgoed krijgt een andere bestemming, meestal als woonhuis. Het zijn burgers die paarden willen houden, kleinschalig boeren, een bedrijf aan huis hebben of een grote tuin willen.'

Een grotere uitdaging is om een compleet agrarische bedrijf te verkopen. 'Het gaat soms om erg mooie bedrijven en we zoeken dan een match tussen twee ondernemers', vertelt Van den Heuvel.
Als een agrarisch ondernemer op een andere locatie het bedrijf voort wil zetten, staan nieuwe uitdagingen te wachten.

Overbruggingskrediet

'Het bestaande bedrijf verkopen als bedrijf of als woning, kan twee tot drie jaar in beslag nemen. Daarvoor is vaak een overbruggingskrediet nodig. Banken zijn daar niet altijd toe bereid. Het zou helpen als de overheid garant zou kunnen staan voor deze financiering', pleit de ZLTO-adviseur.

'Daarnaast is het bij bedrijfsbeëindiging een belangrijk verschil of de agrarische woning tot het privévermogen wordt gerekend of niet.'

Klantbeoordelingen

De bedrijfsbeëindiging en omschakeling hebben bij Ketelaars goed uitgepakt, al vielen de opbrengsten van de varkensrechten wat tegen. Door de goede klantbeoordelingen die gasten achterlaten op de website en de onlinestrategie van Roy Ketelaars loopt de groepsaccommodatie boven verwachting. 'Het eerste jaar was prima, het tweede jaar goed en het derde nog iets beter', zegt Patrick Ketelaars.

Veel melkveehouders maken volgens Van den Heuvel een rekensom of ze door kunnen groeien naar een rendabel grondgebonden bedrijf met maximaal tien koeien per hectare huiskavel.

Verplaatsingsmogelijkheden

'Als dat niet lukt, zul je als ondernemer bijtijds met je toekomstplannen aan de slag moeten en kijken of er verplaatsingsmogelijkheden zijn. Soms biedt woningbouw de mogelijkheid om geld te genereren voor nieuwe plannen om zo te kunnen verplaatsen.'

De ZLTO-adviseur ziet dat gemeenten vooral leegstand willen voorkomen. De bereidheid om bestemmingsplannen te wijzigen, is in iedere plaats weer anders. 'Het moet je als ondernemer ook gegund worden. Als ik van een afstandje kijk, is er eigenlijk behoefte aan een nieuwe ruilverkaveling van gronden en stallen, waarbij het vastgoed een goede bestemming krijgt en ondernemers volop perspectief hebben.'